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Eine Trennung oder Scheidung ist für die meisten Menschen eine Ausnahmesituation. Neben emotionalen Belastungen geht es häufig um erhebliche finanzielle Werte, insbesondere dann, wenn eine gemeinsame Immobilie vorhanden ist. Häuser und Wohnungen sind nicht nur Vermögenswerte, sondern oft auch mit Erinnerungen, Erwartungen und persönlichen Ansprüchen verbunden. Genau das macht Entscheidungen rund um die Immobilie in dieser Phase besonders sensibel. Im Idealfall finden beide Parteien gemeinsam eine faire und einvernehmliche Lösung. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig ein anderes Bild: verhärtete Fronten, gegenseitige Vorwürfe und früh eingeschaltete Anwälte können den Konflikt verschärfen. Da bei Immobilien meist ein hoher Streitwert im Raum steht, eskalieren Auseinandersetzungen schnell. Umso wichtiger ist es, frühzeitig Klarheit zu schaffen – über Eigentum, Werte und realistische Handlungsoptionen.
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So emotional das Thema auch ist: Rechtlich zählt zunächst allein, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Weder die Höhe der eingebrachten Eigenmittel noch die Frage, wer den Kredit überwiegend bedient hat, sind für die Eigentumsverhältnisse maßgeblich.
- Beide Ehepartner im Grundbuch: In der Regel liegt eine hälftige Eigentumsverteilung vor. Ohne Einigung ist ein Verkauf nicht möglich – beide Parteien müssen zustimmen.
- Nur ein Ehepartner im Grundbuch: Die Immobilie gehört formal dieser Person allein, auch wenn sie während der Ehe erworben wurde.
Wichtig ist zudem der Güterstand, da er Auswirkungen auf den Vermögensausgleich haben kann:
- Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Regelfall): Steht nur ein Partner im Grundbuch, bleibt er Alleineigentümer. Ein möglicher Wertzuwachs der Immobilie während der Ehe wird jedoch beim Zugewinnausgleich berücksichtigt.
- Gütergemeinschaft (selten): Wurde sie notariell vereinbart, gehört das Vermögen grundsätzlich beiden Ehepartnern, auch wenn nur einer im Grundbuch steht.
- Gütertrennung: Ebenfalls notariell geregelt. Es gibt kein gemeinsames Vermögen; Eigentümer ist ausschließlich die im Grundbuch eingetragene Person.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei Fragen zu Eigentum, Güterstand oder vertraglichen Regelungen sollte stets fachanwaltlicher Rat eingeholt werden.
Professionelle Unterstützung richtig einsetzen
Solange eine Gesprächsbasis besteht, ist es sinnvoll, sich rechtlich beraten zu lassen, jedoch ohne vorschnell Handlungsvollmachten zu erteilen. So behalten beide Parteien gemeinsam die Kontrolle über den Prozess. Ergänzend kann eine Scheidungsmediation helfen, emotionale Konflikte zu entschärfen und sachliche Lösungen zu erarbeiten.
Eine neutrale Immobilienbewertung, idealerweise durch einen gemeinsam beauftragten Gutachter oder Makler, schafft eine objektive Entscheidungsgrundlage und verhindert Diskussionen über unrealistische Preisvorstellungen.
Der Wert entscheidet: Warum eine Immobilienbewertung der Schlüssel ist
Unabhängig davon, ob ein Verkauf, eine Auszahlung oder eine Vermietung in Betracht kommt: Eine objektive Marktwertermittlung ist der zentrale Ausgangspunkt jeder fairen Lösung. Nur wenn der tatsächliche Verkehrswert bekannt ist, lassen sich Kaufpreisaufteilungen, Auszahlungsbeträge oder Gespräche mit der Bank realistisch führen.
Eine neutrale Bewertung sorgt für Transparenz auf beiden Seiten und reduziert Konfliktpotenzial. Sie ist keine Verkaufsentscheidung, sondern eine sachliche Grundlage für alle weiteren Schritte.
„Der Verkauf einer gemeinsamen Immobilie im Zuge einer Trennung oder Scheidung ist ein hochsensibles Thema. Es geht dabei selten nur ums Geld, sondern oft um Erinnerungen, Ansprüche und Verletzungen. In der Praxis verschärfen gegenseitige Vorwürfe und frühe Eskalationen den Konflikt häufig unnötig. Wer sich trennt, braucht deshalb vor allem Klarheit – über Eigentum, Werte und realistische Optionen. Eine neutrale Immobilienbewertung sowie eine strukturierte, sachliche Begleitung können helfen, die Kontrolle zu behalten und eine faire Lösung zu ermöglichen.“
– Daniel Richel, Senior Manager Sales, PlanetHome
Verkauf, Auszahlung oder Vermietung? Die möglichen Wege
Nach der Wertermittlung stehen getrennten Paaren mehrere Optionen offen:
Gemeinsamer Verkauf: Die Immobilie wird veräußert und der Erlös entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt. Diese Lösung schafft Klarheit, Liquidität und einen sauberen Abschluss – setzt jedoch die Zustimmung beider Parteien voraus.
Auszahlung: Ein Partner übernimmt den Anteil des anderen und wird Alleineigentümer. Dies erfolgt notariell und erfordert die Mitwirkung der finanzierenden Bank, etwa durch eine Schuldhaftentlassung oder Umschuldung. Eine erneute Bonitätsprüfung ist dabei üblich.
Vermietung: Beide Parteien bleiben Eigentümer und teilen sich Mieteinnahmen und laufende Verpflichtungen. Diese Variante erfordert langfristig funktionierende Kommunikation und klare Absprachen, was im Trennungsfall häufig schwierig ist.
Teilungsversteigerung: Kann keine Einigung erzielt werden, bleibt als letzter Ausweg ein gerichtliches Verfahren. Teilungsversteigerungen führen jedoch oft zu deutlich geringeren Erlösen und sollten nur als Ultima Ratio betrachtet werden
Der Verkaufsprozess: Was konkret auf Sie zukommt
Entscheiden sich beide Parteien für den Verkauf, umfasst der Prozess mehrere Schritte:
- Abfrage der aktuellen Restschuld bei der Bank
- Einigung über Kaufpreis und Erlösaufteilung
- Beauftragung eines Maklers
- Erstellung eines Exposés und Organisation von Besichtigungen
- Führung von Verkaufsverhandlungen
Eine gemeinsame Maklerbeauftragung sorgt für neutrale Kommunikation und Transparenz. Entscheidungen sollten stets schriftlich festgehalten werden.
Typische Fallstricke und Risiken
In der Praxis zeigt sich, dass Immobilienverkäufe im Zuge einer Trennung oder Scheidung weniger an formalen Hürden scheitern als an menschlichen und wirtschaftlichen Faktoren. Emotionale Belastungen erschweren oft sachliche Entscheidungen und führen dazu, dass notwendige Schritte hinausgezögert oder blockiert werden. Verzögerungstaktiken – etwa durch die Verweigerung von Terminen, Unterlagen oder Unterschriften – verschärfen die Situation zusätzlich. Was unausweichlich ist, wird dadurch nicht verhindert, sondern lediglich verlängert, häufig mit negativen Auswirkungen auf den späteren Verkaufserlös.
Ein weiteres häufiges Risiko sind unrealistische Preisvorstellungen. Wird ein Kaufpreis angesetzt, der nicht dem Markt entspricht, bleibt die Immobilie lange unverkäuflich und verliert an Attraktivität. Eine solche „Marktverbrennung“ kann dazu führen, dass am Ende deutlich geringere Erlöse erzielt werden als ursprünglich möglich gewesen wären. Auch die finanzielle Ausgangslage sollte realistisch geprüft werden: In seltenen Fällen übersteigt die bestehende Restschuld den möglichen Verkaufserlös. In solchen Situationen ist eine frühzeitige, gemeinsame Abstimmung mit der finanzierenden Bank unerlässlich, um tragfähige Lösungen zu finden.
Nicht zuletzt spielen steuerliche Aspekte eine Rolle. Wurde die Immobilie nicht selbst genutzt und liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, kann eine Spekulationssteuer anfallen. Diese sollte unbedingt in die Entscheidungsfindung einbezogen werden, um unangenehme finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
Fairness braucht Klarheit und Struktur
Wer sich trennt, steht vor schwierigen Entscheidungen. Gerade bei Immobilien gilt: Je früher Transparenz über Eigentum, Wert und Optionen geschaffen wird, desto größer sind die Chancen auf eine faire und wirtschaftlich sinnvolle Lösung. Neutrale Bewertungen, klare Kommunikation und professionelle Begleitung können helfen, Konflikte zu reduzieren und langwierige Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Eine fundierte Immobilienbewertung ist dabei häufig der erste sachliche Schritt – nicht als Verkaufsdruck, sondern als Grundlage für faire Entscheidungen auf beiden Seiten.
FAQ – Häufige Fragen rund um den Immobilienverkauf bei Scheidung
1. Was passiert mit der Immobilie bei Scheidung?
Das hängt vom Eigentum ab. Verkauf, Auszahlung oder Vermietung sind möglich. Eine neutrale Immobilienbewertung ist der erste sinnvolle Schritt.
2. Muss mein Ex-Partner dem Verkauf zustimmen?
Ja, wenn beide im Grundbuch stehen, kann die Immobilie nur gemeinsam verkauft werden.
3. Was passiert, wenn wir uns nicht einigen können?
In letzter Instanz ist eine Teilungsversteigerung möglich, aber meist finanziell nachteilig. Besser ist eine Einigung durch Mediation oder professionelle Begleitung.
4. Wer haftet für den laufenden Kredit?
In der Regel haften beide Partner gegenüber der Bank – auch nach der Trennung. Eine Entlassung aus dem Kreditvertrag ist nur mit Zustimmung der Bank möglich.
5. Wie ermittle ich den aktuellen Immobilienwert?
Mit dem kostenlosen ImmoCheck von PlanetHome erhalten Sie eine fundierte Ersteinschätzung Ihres Immobilienwerts.